Nos dias de hoje, há uma grande dificuldade das pessoas entenderem a razão de existirem “regras” dentro dos condomínios e isso, muitas vezes, gera inúmeros conflitos internos, causa discórdia e mal estar, as assembleias passam a ser palco de ofensas, tudo porque, antes de adquirir uma unidade condominial, as informações básicas não são relatadas aos adquirentes, que acabam “descobrindo” essas regras depois que já estão residindo em seus imóveis.

Na realidade, essas “regras” também existem para quem não reside em condomínio, isso porque, na maioria das vezes os problemas residem na questão de não perturbar o sossego do outro, e para isso, existem regras sim, insculpidas em leis municipais, estaduais e federais que também regulamentam diversas situações similares as de um condomínio, afinal de contas, algumas situações são bem básicas e dizem respeito a convivência em sociedade. Porém, em condomínio, como existe a diferenciação de propriedade exclusiva e propriedade comum, há muita confusão em relação a qual legislação se deve seguir, e o porquê se deve seguir.

O condomínio (em latim: condominium) ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. Simplificando, estamos diante de um condomínio quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem (inquilino tem direito por força do contrato de locação), com direitos e obrigações iguais, de forma ideal sobre o todo, e de forma isolada sobre sua propriedade exclusiva. E este instituto do direito está salvaguardado legalmente desde 1964, com o advento da Lei que dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, Lei Federal de nº 4.591. Assim, até o advento do Código Civil de 2002, que entrou em vigor em 2003, não havia outro dispositivo legal com previsão dos direitos e obrigações no condomínio. E a Lei nº 4.591/64, em seu artigo 9º, trouxe a necessidade de ser elaborada uma convenção condominial em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas. Este  documento segue formalidades legais para sua elaboração e consequente registro e demais averbações, sendo que, DEVE conter normas previstas em lei, e algumas normas de interesse dos condôminos.

Em 2003, com a vigência do Novo Código Civil, passou o legislador a tratar das questões condominiais em um capítulo específico sobre CONDOMÍNIO, a partir do artigo 1.314. Observa-se que a obrigatoriedade de se ter uma convenção condominial foi mantida, e que referido documento TORNA SUAS NORMAS OBRIGATÓRIAS A TODOS OS TITULARES DE DIREITO SOBRE AS UNIDADES CONDOMINIAIS (vide artigo 1.333). Logo, as regras determinadas na convenção condominial devem ser cumpridas por força de lei! PARA SER CONDÔMINO, BASTA ADQUIRIR A UNIDADE CONDOMINIAL E AUTOMATICAMENTE, SUBMETER-SE AS NORMAS LEGAIS. 

E assim, por força dos artigos 1.335 e 1.336, os condôminos tem direitos e obrigações previstas não só na convenção, como também no próprio Código Civil. Então, não são “regras” criadas por quem está a frente da administração, são dispositivos legais cujos administradores, síndicos e condôminos devem cumprir e respeitar.

Alguns destes dispositivos da convenção condominial não podem ser alterados, por que contrariam a própria lei. Mas ainda existe o regualmento interno, documento essencial que dita regras particulares de cada condomínio e cujas normas também são obrigatórias a todos. Porém, algumas dessas regras de convivência particular de cada condomínio devem ser amplamente discutidas em assembleia, para que exista um regulamento interno coerente, porque ele sim pode ser modificado com maior flexibilidade, já que reflete a realidade vivida em cada condomínio e também, as mudanças sociais que certamente alteram o modo de pensar e agir dos condôminos com o passar dos anos. Frise-se que, o regulamento interno para ser elaborado exige quorum de pelo menos 2/3 dos condôminos, porém sua alteração, poderá ser feita por maioria dos presentes em assembleia convocada especificamente para este fim.

Acredito que, os grandes conflitos dentro dos condomínios poderiam ser facilmente evitados se cada um procurasse de fato entender a dinâmica incrível de se viver em condomínio. Incrível porque, mesmo as pessoas sabendo de regras básicas para convivência em sociedade, o condomínio tem a peculiaridade de poder trazer em documentos como a convenção e o regulamento interno algumas dessas regras e já explicitar as punições para o descumprimento, de forma que, a participação na elaboração e no entendimento destas normas legais vai proporcionar muito mais qualidade de vida a todos que convivem em condomínio.

Participe construtivamente da administração de seu condomínio e ajude a melhorar a qualidade de vida das pessoas.

Um abraço!

Anamaria F. Brisola Miragaia
Advogada Pós Graduada em Direito Civil e Processo Civil e especialista em Direito Imobiliário.